Haus kaufen auf Ibiza

Die passende Immobilie finden

Für viele ist es ein Traum, ein Haus oder Apartment auf Ibiza zu besitzen. Die passende Immobilie zu finden, ist allerdings nicht immer einfach. Gute Objekte sind gefragt und werden teilweise diskret oder gar nicht öffentlich angeboten.

Durch unsere langjährige Erfahrung auf Ibiza und unser Netzwerk haben wir Zugang zu einem großen Teil des Immobilienangebots der Insel. Dazu gehören auch Off Market Immobilien, die nicht öffentlich auf Immobilienportalen oder Maklerwebseiten erscheinen.

Teilen Sie uns unverbindlich Ihre Suchkriterien mit. Wir suchen gezielt nach passenden Immobilien und stellen Ihnen eine persönliche Auswahl zusammen. Unser Suchservice ist für Käufer kostenlos. 

Ihre Suchkriterien

Immobilienvermittlung auf Ibiza bedeutet für uns jedoch mehr, als nur die passende Immobilie zu finden. 

Erste Einschätzung der baurechtlichen Situation

Bei vielen Bestandsimmobilien auf Ibiza gibt es baurechtliche Besonderheiten. Nicht immer sind alle Gebäudeteile vollständig genehmigt oder die tatsächliche Nutzung entspricht der rechtlichen Situation.

Wir geben Ihnen hierzu eine erste Einschätzung. So vermeiden Sie es, sich unnötig mit einer Immobilie zu beschäftigen, wenn diese baurechtlich nicht zu Ihren Vorstellungen passt.

Bei komplexeren Sachverhalten oder offenen rechtlichen und bautechnischen Fragen empfehlen wir die Prüfung durch einen entsprechend spezialisierten Rechtsanwalt oder Architekten. 

Vermittlung bei Preisverhandlungen

Die Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer liegen oft auseinander.

Verkäufer haben häufig eine starke emotionale Bindung zu ihrem Haus oder Apartment. Unter Umständen haben sie viel Zeit und Herzblut in ihre Immobilie investiert und verbinden mit ihr viele schöne Erinnerungen. Sie möchten, dass sich dies auch im Preis widerspiegelt.

Käufer wiederum investieren einen erheblichen Betrag und möchten sicher sein, ein gutes Investment zu tätigen und zu einem angemessenen Preis zu kaufen. 

Mit unserer Erfahrung, unserer Kenntnis des lokalen Marktes und unserem Verständnis unterschiedlicher Mentalitäten können wir zwischen beiden Seiten vermitteln und auch dann eine sachliche und angenehme Gesprächsbasis erhalten, wenn die Preisvorstellungen zunächst auseinanderliegen. Wer eine Immobilie auf Ibiza kaufen möchte, sollte die wichtigsten Schritte und die damit verbundenen Kosten kennen. Einige rechtliche Abläufe unterscheiden sich von denen in Deutschland, insbesondere die Verbindlichkeit privater Kaufvereinbarungen, die Kaufpreiszahlung und der Eigentumsübergang.

Wie läuft ein Immobilienkauf auf Ibiza ab? 

Der Kaufvertrag 

Sind sich Käufer und Verkäufer einig, wird ein Kaufvertrag geschlossen. 

Ein Immobilienkaufvertrag bedarf in Spanien zu seiner Wirksamkeit grundsätzlich keiner besonderen Form. Käufer und Verkäufer können sich daher theoretisch sogar per Handschlag verbindlich über den Kauf einer Immobilie einigen. Voraussetzung ist, dass sie sich über die Immobilie und den Kaufpreis einig sind und sich rechtlich binden wollen. Bereits eine mündliche Vereinbarung kann somit Verpflichtungen für beide Seiten begründen.

Empfehlenswert ist eine solche mündliche Vereinbarung jedoch nicht, schon wegen der schwierigen Nachweisbarkeit der getroffenen Absprachen. Für eine sichere Abwicklung ist der notarielle Kaufvertrag, die sogenannte „escritura pública de compraventa“, der übliche Weg. Er bildet auch die Grundlage für die anschließende Eintragung des Käufers in das spanische Grundbuch.

Der Arras-Vertrag: Kaufbedingungen und Anzahlung

Bei Immobilientransaktionen wird auf Ibiza üblicherweise zunächst ein privatschriftlicher „contrato de arras“ geschlossen. Darin werden insbesondere der Kaufpreis, die Anzahlung, die Frist für den notariellen Kaufabschluss und gegebenenfalls noch zu erfüllende Voraussetzungen geregelt.

Die Anzahlung beträgt meist zehn Prozent des Kaufpreises, kann aber individuell vereinbart werden. Sie wird beim Kaufabschluss auf den Kaufpreis angerechnet.

Auch wenn häufig von einem Vorvertrag gesprochen wird, entstehen bereits mit seiner Unterzeichnung verbindliche Verpflichtungen. Welche Folgen ein Rücktritt oder eine Vertragsverletzung hat, hängt von der vereinbarten Form der Arras ab.

Arras penitenciales: 

Auf Ibiza werden üblicherweise „arras penitenciales“ vereinbart. Diese erlauben beiden Parteien, unter den vertraglich festgelegten Bedingungen vom Kauf zurückzutreten. Tritt der Käufer zurück, verliert er seine Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzahlen. Bei einer Anzahlung von 50.000 Euro wären das insgesamt 100.000 Euro.

Dieses Rücktrittsrecht muss eindeutig vereinbart werden. Die Bezeichnung „Arras-Vertrag“ allein genügt dafür nicht.

Arras confirmatorias: verbindliche Kaufvereinbarung

Hier bestätigt die Anzahlung den Kaufvertrag und gilt als Teilzahlung auf den Kaufpreis. Ein freies Rücktrittsrecht gegen Verlust oder doppelte Rückzahlung besteht nicht. Bei einer Vertragsverletzung kann die andere Partei grundsätzlich die Erfüllung verlangen, gegebenenfalls gerichtlich, oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Vertragsauflösung und Schadenersatz fordern.

Arras penales: Absicherung durch eine Vertragsstrafe

Bei dieser Variante wird eine finanzielle Sanktion für eine Vertragsverletzung vereinbart. Deren Zahlung berechtigt grundsätzlich nicht dazu, sich vom Kauf zu lösen. Ob Vertragserfüllung und Vertragsstrafe gleichzeitig verlangt werden können, hängt von der ausdrücklichen Vereinbarung ab.

Die konkrete Vertragsgestaltung ist deshalb entscheidend. Wenn eine Finanzierung benötigt wird oder Prüfungen noch ausstehen, sollten entsprechende Vorbehalte vor der Unterzeichnung klar vereinbart werden.

Der Notartermin und die Kaufpreiszahlung

Beim Notartermin wird die Kaufurkunde unterzeichnet. Üblicherweise werden dabei der noch offene Kaufpreis bezahlt und die Schlüssel übergeben. Vereinfacht gesagt erfolgt die Abwicklung Zug um Zug: Kaufpreiszahlung gegen Eigentumsübertragung und Übergabe der Immobilie.

Die Zahlungsweise wird vorab mit dem Verkäufer, dem Notariat und gegebenenfalls den beteiligten Banken abgestimmt.

Bankcheck

Eine etablierte Zahlungsform ist der von einer spanischen Bank ausgestellte „cheque bancario“, der beim Notartermin übergeben wird. Die Ausstellung und Bereitstellung müssen rechtzeitig mit der Bank organisiert werden.

Überweisung

Auch eine Zahlung per Überweisung ist möglich. Dabei müssen Zeitpunkt und Nachweis der Zahlung so abgestimmt werden, dass die Abwicklung für beide Seiten gesichert ist. Ein Überweisungsauftrag allein bestätigt noch nicht den Eingang des Geldes auf dem Verkäuferkonto.

Hinterlegung beim Notar

Einige Notare auf Ibiza bieten eine vorherige Hinterlegung des Kaufpreises an, einen sogenannten „depósito notarial“. Der Käufer überweist das Geld vor dem Termin auf ein dafür vorgesehenes Konto des Notars. Die Bedingungen für die Auszahlung werden vorab festgelegt.

Der Vorteil: Beim Notartermin steht bereits fest, dass das Geld eingegangen ist. Die Auszahlung erfolgt entsprechend den vereinbarten Bedingungen. Das erleichtert die Abstimmung und kann den Termin für Käufer und Verkäufer entspannter machen.

Wir unterstützen Sie gerne bei der Gestaltung eines Arras-Vertrages sowie bei der Vorbereitung des Notarvertrages. 

Grundbucheintragung

Im Gegensatz zu Deutschland hat die Grundbucheintragung in Spanien beim Immobilienkauf nur bestätigende Wirkung. Das Eigentum geht bereits nach Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags mit der Übergabe der Immobilie über, üblicherweise durch die Schlüsselübergabe gegen Zahlung des Kaufpreises. Dies kann beim Notar geschehen, ist aber auch ohne notarielle Mitwirkung möglich.

Die NIE rechtzeitig beantragen

Als ausländischer Käufer benötigen Sie für die steuerliche Abwicklung und die Grundbucheintragung eine spanische Identifikationsnummer, die „Número de Identidad de Extranjero“, kurz NIE. Sie dient zugleich als steuerliche Identifikationsnummer.

Sie können die NIE persönlich bei der zuständigen Behörde in Spanien oder über das für Ihren Wohnsitz zuständige spanische Konsulat in Deutschland beantragen. Alternativ kann ein entsprechend bevollmächtigter Vertreter, beispielsweise eine Gestoría oder ein Rechtsanwalt, die Beantragung übernehmen. Auch über das beauftragte Notariat lässt sich die Organisation gegebenenfalls abstimmen.

Da Terminverfügbarkeit und Bearbeitungszeiten unterschiedlich ausfallen, sollten Sie die NIE frühzeitig vor dem geplanten Notartermin beantragen. Bei Bedarf unterstützen wir Sie gerne bei der Beantragung.

Welche Steuern und Nebenkosten entstehen?

Zusätzlich zum Kaufpreis sind die Steuern und Kosten der Kaufabwicklung einzuplanen. Entscheidend ist insbesondere, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau vom Bauträger erwerben.

Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt in der Regel die spanische Grunderwerbsteuer an, der „Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“, kurz ITP. Auf den Balearen gelten folgende allgemeine Steuersätze:

Anteil des steuerlich maßgeblichen Immobilienwerts

Steuersatz (Stand 2026)

Bis 400.000 Euro: 8 %

Über 400.000 bis 600.000 Euro: 9 %

Über 600.000 bis 1.000.000 Euro:10 %

Über 1.000.000 bis 2.000.000 Euro:12 %

Über 2.000.000 Euro :13 %

Die Berechnung erfolgt stufenweise. Der höhere Steuersatz gilt jeweils nur für den entsprechenden Wertanteil. Bei einer Bemessungsgrundlage von einer Million Euro beträgt die Steuer beispielsweise 90.000 Euro, bei zwei Millionen Euro 210.000 Euro. Für bestimmte selbst genutzte Hauptwohnsitze bestehen unter besonderen Voraussetzungen Vergünstigungen.

Neben dem Kaufpreis ist der steuerliche Referenzwert, der „valor de referencia“, zu beachten. Liegt dieser unter dem Kaufpreis, wirkt er sich normalerweise nicht auf die Berechnung aus. Liegt er darüber, ist grundsätzlich der höhere Referenzwert maßgeblich. Er ist vom gewöhnlichen Katasterwert zu unterscheiden und sollte vor dem Kauf geprüft werden.

Neubauten: Mehrwertsteuer und Beurkundungssteuer

Bei der steuerlichen Erstlieferung einer neuen Wohnimmobilie durch den Bauträger fallen grundsätzlich zehn Prozent spanische Mehrwertsteuer, die IVA, anstelle der Grunderwerbsteuer an.

Hinzu kommt die Beurkundungssteuer „Actos Jurídicos Documentados“, kurz AJD. Sie beträgt auf den Balearen allgemein 1,5 Prozent. Bei einem maßgeblichen Immobilienwert ab einer Million Euro beträgt sie zwei Prozent auf die gesamte Bemessungsgrundlage. Diese Steuer fällt zusätzlich zu den Notargebühren an.

Für Grundstücke, Gewerbeimmobilien und besondere Transaktionen können andere steuerliche Regelungen gelten.

Weitere Kaufnebenkosten

Hinzu kommen die Gebühren für die notarielle Kaufurkunde und die Grundbucheintragung. Sie richten sich nach gesetzlichen Tarifen; die genaue Höhe hängt unter anderem vom Immobilienwert und dem Umfang der erforderlichen Leistungen ab. Die Verteilung der Kaufvertragskosten wird im Vertrag geregelt.

Je nach Auftrag und Abwicklung können außerdem Kosten für einen Rechtsanwalt, eine Gestoría zur administrativen Abwicklung, technische Prüfungen, Vollmachten, Übersetzungen und Bankleistungen entstehen. Bei einer Finanzierung sind zusätzliche Kosten, etwa für die Immobilienbewertung, einzuplanen. Eine etwaige vom Käufer zu zahlende Maklervergütung sollte ebenfalls vorab eindeutig vereinbart sein.

Besonderheiten bei einem nicht in Spanien ansässigen Verkäufer

Ist der Verkäufer in Spanien steuerlich nicht ansässig, muss der Käufer grundsätzlich drei Prozent des auf diesen Verkäufer entfallenden Kaufpreises einbehalten und an das spanische Finanzamt abführen. Dieser Betrag wird vom Kaufpreis abgezogen und ist eine Steuervorauszahlung des Verkäufers. Für den Käufer entsteht dadurch keine zusätzliche Kaufsteuer.

Auch die kommunale Wertzuwachssteuer „Plusvalía municipal“ ist bei der Abwicklung zu berücksichtigen. Sie betrifft grundsätzlich den Verkäufer. Ist dieser eine nicht in Spanien ansässige natürliche Person, tritt der Käufer gegenüber der Gemeinde jedoch als Steuerschuldner an dessen Stelle. Die Zahlung sollte daher bei der Kaufabwicklung abgesichert werden, beispielsweise durch einen entsprechend vereinbarten Kaufpreiseinbehalt.

Nach dem Kaufabschluss

Nach der Unterzeichnung folgen die steuerliche Abwicklung und die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Außerdem werden Versorgungsverträge und gegebenenfalls die Angaben bei der Eigentümergemeinschaft auf den neuen Eigentümer umgestellt.

Wir begleiten Sie von der Auswahl der passenden Immobilie bis zur Übergabe und unterstützen Sie bei allen Schritten. So wissen Sie frühzeitig, welche Unterlagen benötigt werden, welche Entscheidungen anstehen und mit welchen Kosten Sie rechnen sollten.

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